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碧桂园危不危险?看他的7张底牌


更新日期:2018-09-07 10:39:10来源:网络点击:1181568

文\潘永堂

人们总喜欢对大企业,对业绩闪电增长的企业有一种“担忧”!

比如大企业就是恐龙,很容易倒闭;比如步子迈得太大,容易受伤!

这种看客心态,用在房地产身上,比如碧桂园、恒大、万科、融创身上,也非常明显。

客观的说,老潘这些年走访数百家房企,他们对巨头的心情是复杂的,可谓既佩服之余,又为其担忧,他们往往一边学习万科好榜样、学习碧桂园好榜样、学习融创好榜样,一边又替他们担忧困惑。

比如他们太可怕,都3000亿、5000亿,8000亿了,什么时候是个头?

比如这些巨头房企一旦政策调控、资金收紧,或许会面临巨大的风险……

类似这样的“担忧”和“恐慌”,从未停止。但这些备受关注的巨头,也一路从当年的数百亿到如今跃过3000亿、5000亿,乃至如今2018年必然的新高点。

但事实证明,这些巨头,即使经历了史上最严且相对长周期的调控,又经历了资金收紧,去杠杆新政,他们不仅没倒下,反而活得更好,特别是他们在业绩之外,同样表现出“优秀”。

以2018年半年报为例。

其一,一些中小房企半年利润亏损,但大中型上市房企8成利润上涨,而且业绩也是持续攀升;

其二,以备受质量事故追问的碧桂园,2018年上半年4125亿,增长43%;净利润163亿,同比增95%,而且手握共计4.67亿万亿土储,未来业绩想象空间巨大。

其三,以碧桂园、恒大、万科半年销售额之和来看,总数字已突破1万亿。据预测,2018年地产4强加起来预计接近3万亿。

巨头们增收又增利,而且现金充沛与融资渠道丰富,巨头们似乎活得好好的。

谈到巨头,当然不得不说碧桂园!

碧桂园,危险吗?

碧桂园,2018年预计突破8000亿,后续危险吗?

碧桂园,经过质量风波后,能否痛定思痛再迎来一轮更稳健的高增长?

房地产住宅的红旗到底还能扛多久?作为行业业绩老大的碧桂园,还能撑多久?

今天老潘就来解读这个大家纠结的话题,航母级但却不想当老大的碧桂园,到底还能走多远?能不能给此刻碧桂园的内部身体来一个多维度的体检检查,看这个恐龙级房企到底安不安全?

风险1: 现金流安全

恐龙多死于现金流,不是死于大,死于亏损

能够让房企破产的第一风险是什么?

答案不是业绩,不是利润,而是“现金流”风险。

企业可以没有利润,甚至亏损,可以业绩停滞不前,但唯独就是不能现金流失血,即出的比进的多,出得过多,进的太少,最终失血过多而死亡。

但现金流管控,对碧桂园而言,是管控第一红线,可能难不倒碧桂园。

其一,碧桂园一贯以来重视资金和现金流管控,2018年半年回款3360亿,可动用现金也是相当充沛,整体高达2099亿。当然,你可能会说,单纯可动用现金流多不能说明问题,关键时候当期可动用现金是否能够支持1年内到期债务数量,这才是关键。对这一点,碧桂园有息负债2939亿,其中1年以内短期债务及长期债务当期部分仅为1081.04亿,占比仅为36.78%,远低于可动用现金余额2099亿。

其二,衡量债务偿还能力的是利息覆盖倍数,截止2018年6月,碧桂园EBITDA 对利息覆盖的倍数达到4 倍,完全没有偿债压力感。

其三、经营性现金流管理水平也很到位,截至6月30日,碧桂园的净经营性现金流为31.7亿,连续第三年为正,而且碧桂园在2018年上半年依然拿了1000多亿的大量土地的前提下,显然,这一成绩,也充分显现了碧桂园现金流管理的高水准。不完全统计显示,民营上市房企中能够连续2、3个财年实现净经营性现金流为正的公司,仅有碧桂园、龙湖等少数几家。

风险2:  融资能力强不强

房地产是“准金融业”,没钱寸土难行

现金流管理,现金流安全是企业经营第一风险。

在当下金融收紧、去杠杆大背景下,作为准金融行业的房地产开发企业,能否融到资,能否获得较低融资成本,这个能力也是应对楼市调控的关键。

这一点上,碧桂园融资能力也是堪称一流。

数据说话。

其一、除了经营性现金流管理好之外,碧桂园融资性现金流通道通畅,多元而丰富。截止目前,碧桂园约2814亿银行授信额度尚未使用,可见营运资本充裕;同时,碧桂园被国际评级机构惠誉评为稀缺的“投资级”,这在民营房企中只有碧桂园和龙湖拿到,而在国内评级机构则全是AAA,这个金融机构评级,也意味着在在资金收紧大环境下,碧桂园凭借投资级和AAA,就可快速获得融资。

其二、59%的净借贷比率控制, 业绩42.8%的增长,净利润几乎翻倍的增长……碧桂园良好的财务指标结果,最红让碧桂园2018年中期平均融资成本仅仅为5.8%。虽然比2017年增加了0.6%,但依旧在可控范围内。这种关键财务指标KPI的稳健,也支撑碧桂园国内融资渠道非常广泛,一路不通,还有众多其他融资通路。

其三,面对融资紧张、去杠杆的2018年,碧桂园并不惧怕。碧桂园CFO伍碧君就表示:“首先,2018年年初我们就预见和断定融资环境会进一步收紧,因此当下全国融资环境收紧并没有对碧桂园造成太大困惑,而是更多在“计划预测”之中;其次,2018年碧桂园发债和银团都没做太多动作,核心是因为目前碧桂园经营性现金流比较充裕,所以就没必要。其三、后续整体融资要看窗口期,窗口好就去融资,如果不好就少买两块地,基于此,碧桂园融资的灵活度还不错。”

风险3:巨无霸,还能继续长大吗?

碧桂园8000亿了,到底未来还有生长空间否?

房地产核心就是钱、地、人,碧桂园解决了“钱”的问题,即核心是现金流管控和融资通道成本的2大难题,整体经营风险就迅速下降了。

但马上一个更大的问题来了,这个行业已经规模到顶了,碧桂园半年都4124亿了,全年预计8000亿到9000亿,未来碧桂园还有生长空间吗?

这个问题是大众最担忧的问题之一,

也是让众多中小房企仰望万亿碧桂园后的担忧问题之一。

从目前2018年中国房地产销售额来看,2017年是13.7万亿,目前来看2018年总的销售规模预计与2017年持平甚至还会略高。

土地市场是个关键信号之一,财政部相关数据显示,2018年上半年,地方政府土地出让收入更是高达26941亿元,同比增长高达43%,超过2017年,再创历史新高。

同样,2018年上半年, Top50房企的拿地总金额为10801.2亿元,同比增长17%,拿地总面积24588万平米,同比上升28.5%……无论是整体拿地还是50强拿地,都继续大增,而这些土地未来1、2年都会转换为销售额;加上中国58%到70%的城市化率、放开二胎等,这些都是助推房地产继续成长的红利,举证这么多,其实老潘就是为了说明今天中国房地产未必就是到顶,未来中国房地产开发可能还会超过13.7万亿,到15万亿,18万亿。

其二,虽然2017年碧桂园5000多亿,已是中国乃至全球地产销冠,但5000亿占据13.7万亿,也就4%的行业市占率。按照成熟发达国家龙头房企市占率8%到10%来看,未来中国房企巨头15万亿*10%,做到1.5万亿,是有可能的。

从这个角度来讲,哪怕碧桂园去年2017年突破5000亿,2018年上半年突破4000亿,但碧桂园未来增长的空间,整个中国房地产的大池子、大蛋糕,还是够碧桂园继续长大的,所以从这个空间来说,不用担忧巨头没空间了。

唯一该担心的是,谁能成为中国房企最后的规模龙头?

是碧桂园吗?未必,但也可能继续是。

事实上,碧桂园2018年销售额是可以推算出来的。

2018年下半年碧桂园预计推售货值是7000亿,按照上半年碧桂园70%的去化率,那么碧桂园下半年将完成4900亿合约销售,加上上半年4125亿,共计是9025亿。

当然,这只是估算,但碧桂园全年9000亿上下,应该是大概率事件。

风险4:没有高质量充沛土储,一切都是0

拿错地,没拿地,导致房企未来业绩下滑的风险

碧桂园有充沛现金,而且2018年下半年有7000亿货值,这说明短期还不错,但中长期了?至少未来3、5年了?即问题是2019年、2020年之后碧桂园还有巨量可售“货源”或是“土储”吗?

4.67万亿土储货值——这是一个让所有地产人尖叫的数字,而且这个数字是单独属于碧桂园的。

就在2018年业绩会上,莫斌表示集团位于中国内地土地储备达3.64亿平方米,其中未售土地储备对应货值约为2.81万亿,另有基本锁定,但尚未签约的潜在土地储备约1.86万亿元,合起来4.67万亿土储货值。

如果即使已经完全锁定的2.81万亿,按照2018年乐观估计9000亿销售额来看,2.81万亿土储也够碧桂园销售3年了。

如果是4.67万亿,那么即使碧桂园一年卖1.5万亿,一个让地产人不可思议的数字,也还可以卖3年多。

但问题是,未来2、3年,碧桂园不可能不拿地。

碧桂园眼下现金流充沛,融资渠道通畅,当2018年下半年乃至2019年是房企并购爆发年时,碧桂园其实早已磨刀霍霍,准备收并购一些优质房企、优质土地。老潘的意思,当行业并购的战略窗口期来临时,碧桂园作为行业第一,怎么可能放过这个千载难逢的机会。

2018年下半年如何拿地了? 

总裁莫斌强调,碧桂园下半年拿地必须持审慎获取态度,一定要算得过帐,必须按照当地政府的限价反推土地成本,确保每一块地相对来说都是优质的土地。

风险5:光“大”是没用的,赚钱吗?

预计未来碧桂园盈利会大涨

从以上分析,碧桂园不缺钱,不缺地,行业也有空间够碧桂园继续长大,那么问题来了,碧桂园未来如果进入更好的“安全区域”,关大是不够用的,还得利润丰厚,就更安全了。

2018年中期的碧桂园,可谓增收又增利。

半年规模已经是4125亿,而利润163亿,净利率9.8%,作为这么大体量的碧桂园,9.8%已经相对不错了。

如何继续保持合适利润了?

今天而言,真正决定利润的第一性原理来分析,应该还是拿地——即地拿对了、拿好了,项目就成功了一大半,而产品力,品牌、高效运营只是锦上添花而已。

以2018年上半年拿地看,碧桂园的新增土地,性价比极高。

仅仅上半年,碧桂园就获取土地530宗,投资额高达2241.7亿元,更重要的是平均地价只有2387元/平方米,如此低的地价,我们看到碧桂园近些年的销售均价一直在9000元\平米到1万元\平米;(2018年上半年是9398元\平米左右)。

显然,不准确统计大约是占售价仅仅30%不到。

30%占比是什么概念?

根据易居研究院对50个样本城市土地价格占房价的比例研究,2017年土地价格占房价比普遍达到了38%,这只是全国平均水平,一些比较强势的二线城市和一线城市普遍超过了50%,比如北京甚至超过房价70%,对比来看,碧桂园未来盈利空间极具想象空间。

一个提醒是,碧桂园多年是十强中均价最低的房企,这个“最低”排名意味着3个内涵。

其一,因为销售均价最低,客户群体会相对更大,相对低价,反而更容易去化;

其二、在一二线严格限购以及三四线城市限购逐步增多的背景下,碧桂园的均价最低,就相对受“限价”的影响度更小,政策影响度不会太大;

其三,房价均价最低和利润低是两码事,核心还是土地价格够低,产品定位和成本控制的好等等,依旧可以高净利率。

风险6:投资布局的风险

土储与销售,重仓三、四线是否会有风险?

房企投资布局,是把“双刃剑”!

布局对了,业绩蹭蹭直上;

布局错了,业绩名落孙山。

首先,碧桂园目前走到如今8000亿量级,在布局方面自身掌握的数据本身就具有更真实性、全局性的认知,截止目前2018年6月,碧桂园项目已经在全国范围内广泛式、全域布局。目前碧桂园已覆盖了全国30 个省区,261 个地级市,1051 个区/县;这种布局,首先就规避了单一区域、单一经济圈可能的调控风险。

其次,碧桂园目前无论销售还是土储,都相对重仓的是三四线城市。一线、二线和三四线城市的销售金额占比为2%、35%、63%。三四线城市占据了63%的权重。从区域来看,碧桂园土地储备最大的五个省份是广东、江苏、安徽、湖南和河南,各自分别占比25%、 11%、 8%、7%、6%。

显然,目前热得发烫的粤港澳大湾区和长三角区域是重仓,而正日渐崛起的中西部区域也占比较高。

考虑到如今三四线棚改减弱和房价已经上涨,后续三四线是否有风险?

对此,碧桂园负责全国营销的程光煜表示:

首先,碧桂园看到调控政策总体对市场的影响是正面的,我们认为使得房地产市场,宏观上看向着稳健稳定长期健康发展的局面推进。我们相信,对于宏观局面,对于碧桂园影响不会太大。

其二、三四线城市呈现比较明显的离散性,在时间和空间呈现这样的特征。按照莫斌总的要求,未来投资方面以精准覆盖进行。而生产运营和产品推货节奏上也会相对精准的在合适的时间窗口和合理的城市窗口期推出合适的量和合适定位的产品。

其三、后期会关注市场的变化,调节产品的定位和供货结构,灵活应对。

显然,作为深耕三四线、发家三四线的老司机,老法师,我们有理由相信碧桂园在三四线能够如过去20多年,沉着应对、轻松驾驭。

风险7:体量大了,品质、质量是否会频发?

“零伤亡” 是碧桂园追求的长期目标

理性的企业,很难在同一个地方摔两次跤!

经历了最近2个月的质量事故后,碧桂园掌舵人杨国强在《行稳致远——碧桂园杨国强致投资者的一封信》中强调:“碧桂园宁可放慢一些发展速度,也要以“刮骨疗伤”的决心,坚决推进安全生产突出问题整改,以“零伤亡” 为企业追求的长期目标,建立更加完善的安全管控体系。”

同时,这次碧桂园是动了真格。

首先,在集团层面,碧桂园成立安全生产委员会,由董事会主席杨国强亲自挂帅,担任委员会主任;

其二,碧桂园引入当地权威第三方机构,介入监控工程安全和质量;

其三,碧桂园进一步推进工地开放,主动接受业主和媒体监督;

其四,仅有态度、考核、监督还不够,碧桂园在建造体系上开始将高质量的建造体系SSGF进行全国范围内加速普及,更加自动化、更加工厂化、更加产业化,减少了对人、对农民工的依赖,这样碧桂园在大规模建设上,从传统手工建筑、农民工作业升级到产业工人、机械化作业,势必会在品质管控、品质稳定性上上一个新台阶。

截止2018 年8 月,碧桂园在全国28 个省、直辖市有400 多个项目应用了SSGF。

同时,杨国强也强调:“在碧桂园,每一座建筑、每一扇窗、每一条管道的背后都是集团逾1,000名注册建造师、3,200多名中高级工程师、1,100多名博士,6,000多名设计人员的心血结晶。我们理解社会各界对碧桂园的期盼,我们必将持续改善,继续以安全适用、美观大方的产品回馈社会、市场和顾客。”

小结

房地产行业的顶慢慢到了,但房企的顶还远远没到来。

一路高歌猛进的碧桂园,在5000亿时刻迎来品质安全课的挫折,未必就是阴暗笼罩,其实反过来看,在忏悔道歉的同时,这也是一次好的品质安全上升到企业安全的全面反思机会,这种反思的深度、广度和厚度,也必将反哺碧桂园未来更加稳健的成长和壮大。

话又说回来,行业老大,碧桂园也是第一次当,一个行业的伟大,应该给他时间去适应和变得更好!

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